定期メンテナンスは建物にとって非常に重要なものであり、怠った場合には予想以上のトラブルが待っているということを覚えておいてください。マンションオーナーであれば、メンテナンス不足が大変な事態に発展する可能性があるということを理解しておきましょう。
特に、建物の劣化が多く現れてしまうと、補修だけでは対応しきれなくなってしまう場合もあります。
今回のお役立ちコラムでは「マンションのひび割れの危険性」について考えていきたいと思います。
マンションの外壁に発生するひび割れの原因
マンションの外壁は、多くの場合コンクリートで作られています。カーボンニュートラルがもてはやされるようになって、近年木造マンションというものも再燃していますが、投資物件として手に入る建物の多くは築10年以上の鉄筋コンクリート造の建物ばかりです。
そのため、今回は鉄筋コンクリートの建物に限定して考えていきたいと思います。
揺れによって発生する
外壁に発生するひび割れの多くは、地震等による建物の揺れ・振動によって発生するものがほとんどです。特に、耐震性の低い建物の場合、外壁にひび割れが現れてしまう傾向が強くなります。
建物の重さがあるほど揺れやすく、揺れ幅も大きくなってしまうため、外壁が耐えきれなくなってしまうのです。
温度変化でひび割れる
マンションの外壁に使用されているコンクリートは、温度によって密度が若干変化します。これは、内部に含まれている水分によって発生する現象で、温度が高いほど緩んでいます。しかし、寒くなるとこの特性が反作用し、一気に縮もうとするのです。
この縮もうとする際にひび割れが発生します。
乾燥による収縮でひび割れる
コンクリートは乾燥することでひび割れます。堅牢に見えるのですが、その中でも弾力性というものが存在し、しっかりと水分を含んでいる状態であればつなぎ合わさろうする特性が維持されます。
しかし、乾燥すると「皮膚の乾燥」と同じように、ひび割れてしまうのです。
鉄筋が錆びてもひび割れる
鉄筋が錆びると、ひび割れるというよりも「爆裂」します。これは俗に「鉄筋爆裂」と呼ばれる現象で、経年劣化が進んだ建物や雨漏りが発生しているような建物で起こりやすい現象です。
鉄筋がコンクリートの中で錆びると、鉄筋周辺の体積が増えてしまいます。錆が発生した分膨らむと思ってください。この膨らみによってコンクリートが内側から圧迫されてしまい、内部からひび割れが発生します。
内側のひび割れだけであれば、周囲のコンクリートによる保持力も発揮されるので杭止まるのですが、表面まで進んでしまったひび割れは解放されてしまうために「鉄筋爆裂」というような酷い破損状況になってしまうのです。
ひび割れの許容範囲について
では、外壁に発生するひび割れはどれくらいまでであれば問題にならないのでしょうか。どんなひび割れでもすぐにトラブルに発展してしまうわけではありません。許容範囲をしっかりと把握して、適切なメンテナンスが行えるように心がけましょう。
許容範囲は「幅0.3mm以下、深さ4mm以下」
ひび割れの許容範囲は「幅0.3mm以下、深さ4mm以下」というように定められています。これは国土交通省によって定められているものなので、塗装業者が勝手に判断しているわけではないということを覚えておいてください。
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い |
ろ |
は |
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レベル |
住宅の種類 |
構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性 |
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木造住宅 |
鉄骨造住宅 |
鉄筋コンクリート造住宅又は鉄骨鉄筋コンクリート造住宅 |
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1 |
レベル2及びレベル3に該当しないひび割れ |
レベル2及びレベル3に該当しないひび割れ |
レベル2及びレベル3に該当しないひび割れ |
低い。 |
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2 |
複数の仕上材にまたがったひび割れ(レベル3 に該当するものを除く。) |
複数の仕上材にまたがったひび割れ(レベル3 に該当するものを除く。) |
①複数の仕上材にまたがった幅0.3mm以上のひび割れ(レベル3に該当するものを除く。) ②仕上材と構造材にまたがった幅0.3mm以上0.5mm未満のひび割れ(レベル3に該当するものを除く。) |
一定程度存す る。 |
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3 |
①複数の仕上材(直下の部材が乾式であるも のに限る。)にまたがったひび割れ ②仕上材と乾式の下地材又は構造材にまたがったひび割れ |
①複数の仕上材(直下の部材が乾式であるものに限る。)にまたがったひび割れ ②仕上材と乾式の下地材又は構造材にまたがったひび割れ ③さび汁を伴うひび割れ(構造耐力上主要な部分でない壁、柱又ははりに発生したものを除く。) |
①複数の仕上材(直下の部材が乾式であるものに限る。)にまたがったひび割れ ②仕上材と乾式の下地材にまたがったひび割れ ③仕上材と構造材にまたがった幅0.5mm以上のひび割れ ④さび汁を伴うひび割れ(構造耐力上主要な部分でない壁、柱又ははりに発生したものを除く。) |
高い。 |
（引用：国土交通省 住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準）
もし、この規定よりも被害が拡大してしまった場合、いつ雨漏り等のトラブルが発生してもおかしくないものというように考えられています。
許容範囲内でも規模によっては早めの補修が必要
「幅0.3mm以下、深さ4mm以下」という許容範囲の範囲内のひび割れのことを「ヘアークラック」と呼びます。まだすぐに被害が出るようなひび割れではないのですが、実際に見えている部分というのは「幅」だけなので、深さがどれだけ進行しているかは見た目だけでは判断できません。
そのため、許容範囲内であっても、できるだけ早い段階で補修をしておくことが大事なのです。
早い段階でメンテナンスしたことでトラブルになってしまうということはありませんが、手遅れになってしまうとどれだけ悔やんでも間に合いません。
ひび割れが拡大する場合には早期対応が必要
ひび割れは、放置していればどんどん広がっていきます。特に、地震が増えてしまうと確実に被害が拡大するでしょう。このようなことにならないように、最低限の補修はしておくことをおすすめします。
完全にひび割れが手遅れな状態になってしまうと、補修では間に合いません。そのような場合、大規模改修での外壁面の修繕が必要になってしまいます。修繕コストも大きくなってしまい、工事中は住民の生活にも不便が生じてしまうでしょう。
このようなことにならないように、適切な処置を心がけてください。
ひび割れさせやすくしている場所がある
意外と知られていないことなのですが、あえてひび割れが発生するようにしている場所が存在しています。手すりが設置されるような部分では、コンクリートの強度に差が生まれてしまいます。このような場所は、ひび割れることを前提として作られているので、建設時に先を見越した補強を入れてあります。
補強が入っているからといっても、そのまま放置し続ければ水漏れ等のトラブルが発生するので、ひび割れに対する補修は必要です。ただし、補強の入っていない部分に発生するひび割れよりもトラブルが発生しづらくなっているので、慌てて対処が必要というわけではありません。
ひび割れ放置は危険！
はっきり言って、ひび割れを放置することはかなり危険です。どのような問題が発生してしまうかをしっかりと理解して、適切な対処の必要性を考えてみてください。
構造的な問題
ひび割れから雨漏りが発生するということは、構造内部にまで水が入り込んでしまう可能性があるということです。そして、構造躯体部分にある鉄筋が錆びて、鉄筋爆裂や鉄骨の破損等の問題が発生するのです。
防水性が低下する
ひび割れている時点で防水性は低下しています。しかし、外壁のクラックが屋上部分までは知ってしまうということも十分に考えられるため、そうなると屋上からの雨漏りも発生するようになってしまうでしょう。
ひび割れという大した問題ではなさそうなものが、建物の価値を一気に貶めることとなるのです。
マンションのひび割れ対策は鈴建にお任せください
マンションの外壁に発生するひび割れは、放置すると大きなトラブルに発展する可能性があります。ひび割れの原因は地震や温度変化、乾燥、そして内部の鉄筋の錆びによるものです。特に、鉄筋が錆びることで発生する「鉄筋爆裂」は、建物の構造に深刻なダメージを与えます。ひび割れの許容範囲は「幅0.3mm以下、深さ4mm以下」と定められていますが、この範囲内でも早めの補修が必要です。
ひび割れを放置すると、防水性が低下し、雨漏りや内部の鉄筋の劣化が進行します。これにより、建物の耐久性が著しく低下し、大規模な修繕が必要になることもあります。特に、地震が頻発する地域では、ひび割れが広がりやすいため、定期的なメンテナンスが欠かせません。
鈴建では、マンションのひび割れ対策を専門に行っています。早期の補修により、大規模な修繕を避け、建物の寿命を延ばすことが可能です。外壁のひび割れが気になる方は、ぜひ鈴建にご相談ください。お問い合わせは、問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームへの来店で承っております。安全で快適な住環境を維持するために、鈴建の専門知識と技術をお役立てください。マンションのひび割れ対策は、信頼の鈴建にお任せください。
